Texte pseudonymisé
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No. Rôle: TAL-2026-03821
No. 2026TALREFO/00309
du 26 juin 2026
Audience publique extraordinaire des référés du vendredi, 26 juin 2026, tenue par Nous Katia FABECK, Vice-Présidente au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, assistée de la greffière assumée Carole STARCK.
DANS LA CAUSE
E N T R E
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ENSEIGNE1.) », sise à L-ADRESSE1.), représentée par son syndic actuellement en fonctions, la société à responsabilité à responsabilité limité SOCIETE1.) SARL, exerçant son activité de gestion d’immeubles sous dénomination de SOCIETE2.), sis à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représenté par son gérant actuellement en fonctions,
élisant domicile en l’étude de Maître Georges WIRTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,
partie demanderesse originaire
partie défenderesse sur contredit comparant Maître Georges WIRTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,
E T
PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.),
partie défenderesse originaire
partie demanderesse par contredit comparant en personne.
F A I T S :
Suite au contredit formé le 15 avril 2025 par PERSONNE1.) contre l'ordonnance conditionnelle de paiement No. 2025TALORDP/00206 délivrée en date du 11 mars 2026 et notifiée à la partie défenderesse originaire en date du 18 mars 2025, les parties furent convoquées à l’audience publique des référés ordinaires du lundi après-midi, 26 mai 2025.
Après plusieurs remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du lundi après-midi, 13 octobre 2025, lors de laquelle Maître Georges WIRTZ et Madame PERSONNE1.) furent entendus en leurs explications.
Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et fixa le prononcé à l’audience publique des référés ordinaires du lundi après-midi, 17 octobre 2026.
Le 17 octobre 2026 le juge prononça la rupture du délibéré et fixa l’affaire à l’audience publique des référés ordinaires du lundi après-midi, 27 octobre 2025.
Après plusieurs remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du lundi après-midi, 27 avril 2026.
Le 30 avril 2026 le juge prononça la rupture du délibéré et fixa l’affaire à l’audience publique des référés ordinaires du lundi après-midi, 22 juin 2026.
A cette audience, le juge des référés prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des référés de ce jour l’
O R D O N N A N C E
qui suit:
Exposé du litige
Par requête du 6 mars 2025, déposée le 7 mars 2025 au greffe du tribunal, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « ENSEIGNE1.) » (ci-après « le SYNDICAT») a requis la délivrance d’une ordonnance conditionnelle de paiement à l’égard de PERSONNE2.) pour la somme de 25.096,11 euros, augmentée des intérêts légaux à partir de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement, ainsi que pour un montant de 500.- euros à titre de l’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.
Le SYNDICAT y poursuit, suivant la situation de compte au 5 mars 2025, le recouvrement du solde reporté au 1er septembre 2024 d’un montant de 23.486,06 euros, d’avances mensuelles sur charges des mois de septembre 2024 à janvier 2025 compris à raison de 349,61 euros par mois, outre des frais de relance de 100.- euros. Le solde reporté se composerait des arriérés de charges de copropriété des exercices 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023.
Suivant ordonnance conditionnelle de paiement numéro 2025TALORDP/00206, délivrée le 11 mars 2025 et notifiée à PERSONNE2.) en date du 18 mars 2025, il a été fait droit à la susdite requête et, partant, enjoint à cette dernière de payer au SYNDICAT la somme de 25.096,11 euros avec les intérêts légaux à partir de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement jusqu’à solde, ainsi que le montant de 150.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.
Par lettre du 31 mars 2025, déposée le 15 avril 2025 au greffe du tribunal, PERSONNE2.) a formé contredit contre cette ordonnance conditionnelle de paiement.
A l’audience publique du 22 juin 2026, le SYNDICAT a réduit sa demande en condamnation au montant de 23.987,37 euros au motif que la répartition de l’exercice 2020/2021 a tenu compte des frais de chauffage d’un autre copropriétaire (SOCIETE3.)) s’élevant à 1.108,37 euros, alors que le décompte individuel des frais de chauffage de PERSONNE3.) pour cet exercice s’élève à 472,04 euros.
Le SYNDICAT a, principalement, conclu au rejet du contredit en faisant valoir que les contestations de PERSONNE2.) ne sont pas sérieuses et à lui payer le montant de 23.987,37 euros avec les intérêts légaux à partir de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement jusqu’à solde.
Subsidiairement, le SYNDICAT a demandé la condamnation de PERSONNE2.) au montant de 21.026,50 euros (23.987,37 - 2.960,87) si le décompte de l’exercice 2021/2022 ne devait pas être pris en considération par le tribunal faute pour le SYNDICAT de verser le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice 2021/2022.
Tout d’abord, le SYNDICAT a fait valoir que la lettre de démission du syndic du 29 septembre 2020, la société SOCIETE1.) SARL, ne serait pas valable en ce qu’un syndic démissionnaire serait tenu légalement de remplir ses fonctions jusqu’à la nomination d’un autre syndic par l’assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, il ressortirait du procès-verbal d’assemblée générale du 29 avril 2021, statuant sur le renouvellement ou la démission du mandat de syndic, que le mandat de la société SOCIETE1.) SARL a été renouvelé jusqu’à l’approbation des décomptes de l’exercice 2020/2021. Le mandat de la société SOCIETE1.) SARL aurait été renouvelé à l’assemblée générale du 22 mars 2022, en 2023 et à l’assemblée générale du 9 août 2024.
Les contestations de PERSONNE2.) quant à l’absence de mandat de la société SOCIETE1.) SARL seraient dès lors à rejeter pour ne pas être sérieuses.
De même, les contestations de la partie contredisante relativement à une répartition erronée des frais de chauffage de l’exercice 2022/2023 ne seraient pas sérieuses en que l’assemblée générale du 9 août 2024 a approuvé les comptes de l’exercice 2022/2023
PERSONNE2.) fait valoir ne plus avoir accepté un quelconque courrier recommandé de la société SOCIETE1.) SARL après avoir reçu la convocation à une assemblée générale des copropriétaires devant se tenir le 11 mars 2021 avec pour ordre du jour notamment la décision de la société SOCIETE1.) SARL de mettre fin à son mandat de syndic et la discussion et vote concernant l’élection d’un nouveau syndic.
La partie contredisante relève encore que le procès-verbal d’assemblée générale approuvant le décompte 2021/2022 serait manquant, de sorte que le décompte n’a pas été approuvé en assemblée générale des copropriétaires et repose ainsi sur une simple appréciation unilatérale du syndic. En plus, le décompte individuel de frais de chauffage de PERSONNE2.) l’exercice 2021/2022 serait contesté en ce que la répartition des frais totaux se ferait par millièmes et non sur base d’une lecture des compteurs.
Elle conteste encore le décompte individuel de ses frais de chauffage pour l’exercice 2022/2023 en raison de la répartition des frais totaux par millièmes et non sur base d’une lecture du compteur.
Appréciation
Le contredit, fait dans les forme et délai de la loi, est recevable.
En l’occurrence, PERSONNE2.) se prévaut de contestations sérieuses de la créance invoquée par le SYNDICAT pour s’opposer à la demande de provision tenant à:
Il convient de rappeler que la requête initiale est basée sur l’article 919 du Nouveau Code de procédure civile, qui dispose que « […] le président du tribunal d’arrondissement, ou le juge qui le remplace, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ». Cette disposition rejoint celle qui figure à l’article 933 alinéa 2 du même code.
L’octroi d’une provision suppose le constat préalable d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Le juge des référés, qui intervient ici dans sa fonction d’anticipation, ne peut trancher une difficulté sérieuse quant à l’existence même de l’obligation pour accorder une provision. Dès lors, une contestation de nature à créer un doute sérieux sur le bien-fondé de l’obligation dont se prévaut le demandeur justifie le refus de l’octroi d’une provision. L’existence d’une contestation sérieuse, qui s’apprécie contradictoirement grâce à la confrontation des arguments des parties, résulte de ce que la défense opposée n’apparaît pas vaine et crée un doute sérieux sur le bien-fondé de l’obligation invoquée en demande (JurisClasseur Procédure civile, fasc. 474, n° 75).
Dans le cadre d’un débat contradictoire, tel le cas en l’espèce en matière de contredit à ordonnance conditionnelle de paiement, le juge des référés apprécie si les contestations produites par le défendeur sont sérieuses ou non. Il ne peut juger le fond du droit ni procéder à un examen approfondi de la cause, sous peine d’excéder ses pouvoirs.
La contestation sérieuse faisant obstacle à l’allocation d’une provision par le juge des référés est celle que le juge ne peut, sans hésitation, rejeter en quelques mots. Tel est le cas si un moyen de défense opposé à la prétention du demandeur n’est pas manifestement vain et qu’il existe une incertitude, si faible soit-elle, sur le sens dans lequel trancherait le juge du fond (Cour d’appel, 20 janvier 1986, Pas. 26, p. 368).
Selon l’article 14 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et s’imposent à tous les copropriétaires qui ne peuvent donc plus s’y soustraire.
L’article 34 alinéa 2 de la loi modifiée du 16 mai 1975 confère cependant le droit aux copropriétaires qui se sont opposés à une décision ou qui ont été défaillants au vote de celle-ci de la contester en justice dans les deux mois à compter de la notification qui leur en est faite par le syndic.
Les notifications faites par le syndic aux différents copropriétaires sont libres quant à leur forme sauf pour le syndic à rapporter en preuve la bonne réception des décisions intervenues par les copropriétaires qui la contestent.
Les copropriétaires opposants ou défaillants qui n’ont pas contesté une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires dans un délai de deux mois à compter de la notification qui leur en ainsi a été faite, sont déchus de leur droit de s’y opposer ultérieurement en justice, que ce soit par voie d’action ou par voie d’exception (Cour de cassation, 17 février 2005 n° 13/05 du rôle).
Aux termes de l’article 7 de la prédite loi, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et à celles entraînées par les éléments d’équipement commun, ces charges étant arrêtées par l’assemblée générale des copropriétaires.
En application de l’article 1315 du Code civil, le syndicat qui réclame le paiement d’arriérés de charges à un copropriétaire défaillant doit prouver, face aux contestations adverses, l’existence de la créance qu’il invoque par la production de l’état des charges dûment approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires.
Réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré, doit justifier, sur base de l’article 1315 précité, le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Concernant la contestation relevée sub (i), il ressort des pièces produites que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a, par courrier du 29 septembre 2020, informé PERSONNE2.) qu’elle a décidé de démissionner en tant que syndic et qu’elle va assurer sa mission jusqu’au 31 décembre 2020, à moins qu’un nouveau syndic reprenne les fonctions avant le 31 décembre 2020.
Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 11 mars 2021 sous la résolution n° 3 « Information concernant la décision de la société SOCIETE2.) SARL de mettre fin à son mandat en tant que syndic de la copropriété » que les copropriétaires ont demandé un délai supplémentaire pour prise de décision et que la discussion concernant le renouvellement du syndic sera discutée lors de la prochaine assemblée générale extraordinaire du 29 avril 2021.
Suivant le procès-verbal d’assemblée générale du 29 avril 2021, statuant sur le renouvellement ou la démission du mandat de syndic, le mandat de la société SOCIETE1.) SARL a été renouvelé jusqu’à l’approbation des décomptes de l’exercice 2020/2021. Suivant procès-verbal de l’assemblée générale du 9 août 2024, le mandat de la société SOCIETE1.) SARL a été renouvelé jusqu’à l’approbation des comptes de l’exercice 2024.
Il y a dès lors lieu de retenir que la question de la démission du syndic, respectivement celle de son renouvellement ont, lors de l’assemblée générale du 11 mars 2021, été reportée à l’assemblée générale extraordinaire du 29 avril 2021, lors de laquelle, le mandat de la société SOCIETE1.) SARL a été renouvelé jusqu’à l’approbation des décomptes de l’exercice 2020/2021. Par la suite, ce mandat a été renouvelé jusqu’à l’approbation des comptes de 2024.
Contrairement à la position de PERSONNE2.), il s’en déduit que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a toujours continué à exercer ses fonctions de syndic et que cette dernière n’est dès lors pas à considérer comme démissionnaire à partir du 31 décembre 2020 et qu’elle est partant en droit d’établir les décomptes de charges et d’en assurer le recouvrement.
La contestation de PERSONNE2.) relevée sub (i) n’est dès lors pas sérieuse.
Concernant la contestation relevée sub (ii) suivant laquelle un décompte de copropriété 2021/2022 non approuvé en assemblée générale des copropriétaires ne saurait justifier à lui seul une demande de provision, il y a lieu de constater que le SYNDICAT reste en défaut de verser le procès-verbal d’assemblée générale y relatif.
Il y a lieu de retenir que ce moyen de défense soulevé par PERSONNE2.) constitue une contestation sérieuse à l’encontre de la demande du SYNDICAT, qui échappe comme telle au pouvoir d’appréciation sommaire du juge des référés.
Concernant la contestation relevée sub (iii) relative à une répartition non correcte des frais de chauffage pour l’exercice 2022/2023, dans la mesure où les montants réclamés - à l’exception de celui 2.960,87 euros correspondant au décompte 2021/2022 - ont été approuvés par les assemblées générales respectives, que PERSONNE2.) n’a pas contesté la réception des divers procès-verbaux d’assemblées générales à l’exception de celui approuvant les comptes de 2021/2022 et qu’aucune décision des assemblées n’a fait l’objet d’un recours dans le délai de deux mois à partir de leur notification à PERSONNE2.) par cette dernière, il y a lieu de retenir que PERSONNE2.) ne peut valablement plus s’y opposer, étant déchue, de sorte que les contestations de cette dernière relativement à une répartition erronée des frais de chauffage de l’exercice 2022/2023 ne sont pas sérieuses.
Au vu des développements qui précèdent, le contredit de PERSONNE2.) est à déclarer partiellement fondé et le SYNDICAT justifie d’une créance non sérieusement contestable à hauteur de 21.026,50 euros (23.987,37 - 2.960,87).
En application de l’article 927 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, il y a lieu de condamner PERSONNE2.) à payer le montant de 21.026,50 euros au SYNDICAT, augmenté des intérêts légaux à compter du 18 mars 2025, date de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement, jusqu’à solde.
P A R C E S M O T I F S
Nous Katia FABECK, Vice-Présidente au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement,
recevons le contredit en la forme ;
au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et par provision,
déclarons le contredit partiellement fondé ;
partant,
condamnons PERSONNE2.) à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « ENSEIGNE1.) » la somme de 21.026,50 euros, avec les intérêts légaux à compter de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement, le 18 mars 2025, jusqu’à solde ;
ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de recours et sans caution ;
condamnons PERSONNE2.) la aux frais et dépens de l’instance.
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